登場人物

菊田邦秀 -Head of Smart Buildings- （以下、菊田）
井上彬 -Smart Building Strategic Producer- （以下、井上）
冨田恭平 -Cloud Tech Leader- （以下、冨田）
熊谷俊 -Smart Building Integration Architect- （以下、熊谷）
樋口晃子 -Building Digital Twin Strategist- （以下、樋口）

みなさん、Re-grit Partners（以下、RGP）の菊田邦秀です。
「スマートビル」や「不動産DX」という言葉が飛び交うようになって久しいですが、現場の皆さんはこんな「閉塞感」を感じていないでしょうか？
「データはあるのに、ベンダーごとに形式がバラバラでつながらない」 「新しいシステムを入れるたびに、仕様変更と調整だけで現場が疲弊していく」 「結局、何がゴールなのか分からなくなってきた…」
実は、日本の不動産価値を世界水準へ引き上げようとする私たちの前にも、この「部分最適の壁」が常に立ちはだかってきました。
なぜ、ビルはいつまでも「賢く」なれないのか。
その答えは、驚くほどシンプルで、建物や不動産のデータが、同じ言語で喋れていなかったからになります。
今回は、この「言語の壁」を破壊し、日本の不動産構造を根本から変えようと目論むRGPのメンバー5名が世界標準の共通言語「RealEstateCore（以下、REC）」を武器に、私たちが描く「不動産OS」の全貌を語りました。

目次

１．RECによる不動産データの民主化
２．RECとは何か：不動産データの「共通言語」
３．データファブリックが不動産では機能しなかった本当の理由
４．スマートビルOSから「不動産OS」への破壊的変革：FM・AM・BM・PMの解放
５．社会課題をどう解決するか：建物が「言葉で応える」未来
６．データ標準化がもたらす投資対効果：収益構造の変革
７．スマートシティへの拡張：建物→街区→都市→グリッド
８．RGPが業界を強力にリードしていく：日本で「実装」を前に進める
９．終わりに：私たちが目指す未来

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１．RECによる不動産データの民主化

菊田：不動産DXは、なぜここまで「部分最適」で止まりやすかったのでしょうか。答えはシンプルで、建物も不動産も、データが同じ言語で喋れていなかったからだと捉えています。データはある、アイデアもある、投資もしてきた。それでも現場では、データを探して、つなぎ直して、仕様変更に振り回され、気づけば「賢くする」前に疲弊していく。これこそ不動産業界が長年抱えてきた構造課題でした。
現場の人材不足が深刻な一方で、業務は属人的なプロセスに依存しており、生産性向上が構造的に難しく、デベロッパー、ゼネコン、ベンダーがそれぞれの責任範囲に閉じた「縦割り構造」も、横の連携を阻む大きな要因になっています。
しかし、RECの導入により今後その前提が変わると確信しています。私たちは、RECを推進する国際コンソーシアムへの参画を機に、日本でこの流れを加速させたいと考えています。

２．RECとは何か：不動産データの「共通言語」

井上：不動産DXにおける最大の障壁は、データが「方言」だらけで相互に言葉が通じないことでした。この「言語の壁」を突破するための鍵をRECと位置づけました。まずは、これがどのような背景で生まれたものか、改めて整理しましょう。

樋口：RECは、一言で言えば「建物に関するあらゆるデータを共通言語で記述するためのオープンデータ・オントロジー標準」になります。2017年にスウェーデンの不動産オーナーやソフトウェア企業、研究機関が中心となって設立したコンソーシアムから始まり、特筆すべきは、その思想が「For and by property owners（不動産オーナーによる、不動産オーナーのための標準）」である点と考えています。

井上：そこは重要ですよね。従来の建物データはベンダーごとに異なる形式で「箱」の中に閉じ込められていました。RECによってデータを統一的に記述することで、オーナーは特定のシステムに縛られるベンダーロックインから解放され、自らの意思でデータを自由に流通・活用できるようになると理解しています。

樋口：技術的な信頼性も高いですね。RECは2021年にMicrosoftがAzure Digital Twins^*1のモデル記述言語（DTDL）でRECを公式実装したことで、グローバル標準としての地位を確立しました。これにより、建物のあらゆるデータを共通の言葉で整理し、仮想空間で建物全体を再現・分析するための強固な基盤が整ったと言えます。

ただ、この「共通言語」が力を発揮するのは竣工後の運用フェーズでこそです。竣工時の空間データは運用が始まった瞬間から現実と乖離し始めます。テナントの入れ替えや機器の変更が繰り返される中で、データは更新されず運用側は独自の台帳で管理する。この「設計」と「運用」間のギャップこそが空間データが活用されず眠り続ける根本原因でした。この文脈で注目すべき動きが2022年8月に起き、設備モデルに強い「Brick Schema^*2（以下、Brick）」との統合が発表され、「設備・計測点・場所」を厳格にモデル化するBrickと、「空間・施設・組織・契約」まで定義するRECが役割を分担して補完し合う「セットでの運用」が業界標準として定着しました。

単にデータをつなぐだけでなく、データの「意味」を定義するセマンティック層としての役割がRECの本質です。例えば、Brickが「OAT_1」などのバラバラな名称を「外気温」として設備レベルで正規化し、RECがその意味をさらに「不動産全体の共通言語」としてビジネスの文脈で統合定義します。

Brickによる設備データの意味定義にRECという統合オントロジーが重なることで初めて、AIやシステム、そしてロボットは「そのデータが何を意味し、どの空間に属しているのか」を正しく理解し、自律的なアクションを起こせるようになります。

^*1：Azure Digital Twins：Microsoftが提供するクラウドベースのデジタルツイン‧プラットフォーム。建物や都市などの物理環境をデジタル空間に再現し、リアルタイムでシミュレーション‧分析できるサービス。DTDL（Digital Twins Definition Language）はそのモデル記述言語。
^*2：Brick Schema：建物の設備機器（空調‧照明‧センサー等）とその接続関係を厳格に記述するためのオープン標準オントロジー。RDFベースのセマンティック技術を用いて、設備間の物理的‧機能的なつながりを明確に定義できる。

３．データファブリックが不動産では機能しなかった本当の理由

冨田：エンタープライズITの世界では、複数のシステムに散在するデータをAIでリアルタイムに統合する「データファブリック」が主流になります。しかし、これが不動産や建物のデータに対してそのまま機能するかというと、別の課題があります。

最大の違いは、ITの世界と物理空間のデータの性質にあります。例えば、ITの世界のデータでは「顧客ID」などは、データベースに入った瞬間から意味が定まっていますが、建物の物理センサーが送ってくるデータは、一見しただけでは意味がわかりません。

現場のデータはまさにカオスです。例えば、「18.3℃ 外気温度」という情報を、値では「18.3」という同じ解釈を示していても、外気温度の文脈であるベンダーは「OAT_1」、別のベンダーは「Sensor_ExtT_01」と呼んでしまいます。これらをBrickによって、意味・単位・構造が統一された共通フォーマットへ変換することが、活用の第一歩となります。

熊谷：さらに、建物側では固定された設備のセンサーだけでなく、人やロボットといった「移動する存在」がいます。位置情報および関係性がリアルタイムに変化する「空間×時間」という4次元の問題を解く必要が出てきます。
翻訳機がない状態でいくら高速な接続環境を整え、データが蓄積されても利活用のレベルまでは達しにくいと理解しています。だからこそ、意味の「翻訳機」であるRECのようなオントロジーが不可欠だと考えています。

４．スマートビルOSから「不動産OS」への破壊的変革：FM・AM・BM・PMの解放

井上：日本でもここ数年、スマートビルの取り組み自体は盛んになってきました。しかし、その実態は空調や照明といったBrickがカバーするBM（ビル管理）領域における設備データの最適化に留まっていました。

理由は明白で、BMS（ビル管理システム）やセンサーを通じてデータが取得しやすく、省エネなどの成果も数字として可視化しやすいからです。いわば「取りやすいデータ」から着手してきたのが、これまでのスマートビルの限界でした。

その結果、何が起きたか。建物は確かに少し便利になりましたが、不動産「事業」としての価値向上には繋がりませんでした。RECは、Brickが担う設備・計測点データだけでなく、空間・構造・関係者・契約といった「不動産領域」までを統合するため、経営・運営データが初めて同じ基盤の上で会話が出来るようになり、BM（ビル管理）だけでなく、FM（ファシリティ）、AM（アセット）、PM（プロパティ）領域にも染み出すことが出来ます。

熊谷：今までは、設備システムのサイロ化が問題となっていましたが、次の課題として、「データのサイロ化／分断」が最大のボトルネックになりつつあります。建物ごとに異なるベンダー、異なるデータ構造で構築されるため、一つの成功モデルを他の建物に持っていく「横展開」ができません。結局、新しいビルを建てるたびにゼロから作り直す「1棟完結型」の非効率な構造から抜け出せていません。

井上：まさに「部分最適」の典型ですね。データは各所に存在するのに、それらを統合するプラットフォームも共通言語もなかったため、投資しただけのROIを回収しきれない状況が続いてきました。

だからこそ、私たちが目指す次のステージとして、単なる「スマートビルの高度化」ではなく、これまで分断されていたFM・AM・BM・PMのデータを、RECという共通言語によって同じ基盤の上に統合し、不動産を動かすビジネスデータそのものをアップデートしていきたいですね。

菊田：RECが導入され「共通言語」が浸透すると、この分断されたデータが同じ意味構造で繋がり始めます。FMなら、働く環境や利用体験を最適化するデータ、PMなら、テナント対応や賃貸借契約など、運営と収益を最適化するデータ、BMなら、安全・快適を支える保守・点検データ、AMなら投資判断やポートフォリオ管理を支えるデータという具合です。

通常のビルOSは設備（Brick領域）止まりですが、RECによって不動産データまで同一オントロジーで連結される。これこそが、「スマートビルの高度化」を超えた、私たちが提唱する「不動産OS」への破壊的変革です。

５．社会課題をどう解決するか：建物が「言葉で応える」未来

冨田：今、AIのトレンドは「分析するAI」から、自律的にアクションを実行する「Agentic AI」へと劇的に移行しています。建物の運用状態をリアルタイムで監視し、複数のシステムを横断して最適な判断を下す。この変化はビル運用のあり方を根本から変えますが、ここで勝負を決めるのはAIの性能そのものではなく、AIが迷わず動けるための「共通言語(REC)」が建物側に備わっているかどうかと理解しています。

データがつながることで、ユーザーインターフェースも変わります。個別のアプリを操作するのではなく、建物が「人の自然な言葉に応える」ように振る舞い始めるようになります。

熊谷：具体的なシーンを想定するとイメージしやすいかもしれませんね。例えばエネルギー管理なら、建物側から「今日は電気代が高くなりそうですが、どうしますか？」と提案が来る。それに対し「任せるよ」と答えるだけで、契約情報や利用率を紐づけつつ、建物内の共用部・専有部問わず影響が低いエリアから消費電力を削減し、快適性を維持しつつエネルギーを最適化するといったイメージになります。

ビルの運用面も同様です。「3階の空調が変？」と人間が気づく前に、建物が「3階の空調機のファンベアリングの劣化予兆を検知しました。この空調が停止した場合、影響するテナントエリアとしては３階のテナントA,Bになります。故障により、解約率のリスクは何%上昇の可能性があり、A,Bはオーナー側としても建物の収益に関わる重要なクライアントであるため、早期に対応が必要になります。こちらの方で、来週の夜間に修繕予約を完了し、部品も在庫確認済みです」と答えてくれる世界観です。

経営層向けの「投資判断」も変わります。「次の投資はどこにすべき？」と聞けば、建物が「B棟の照明更新です。投資回収3.2年、NOI押し上げ効果は年間120万円で、これが最優先です」などと、データに裏打ちされた優先順位を即座に提示してくれます。

冨田：海外の先進プレイヤーは、すでに「AIはバズワードではなく、建物に組み込むインフラである」という段階に入っています。RECとBrick Schemaというオープン標準があれば、どのAIエージェントを選んでも、建物システムと「同じ言語」で即座に対話できる。ベンダーごとに異なるデータ形式を読み解くこの翻訳統合コストの劇的な低下こそが、AIが本来のパフォーマンスを発揮するための土壌になりえます。

６．データ標準化がもたらす投資対効果：収益構造の変革

井上：「データ標準化」は地味に聞こえるかもしれませんが、そのROI（投資対効果）は極めて本質的です。都度のカスタム統合コストが減り、ベンダーロックインを回避できるだけでなく、ポートフォリオ全体への横展開が容易になります。

実際の成果も報告されており、サステナビリティ報告の92%自動化や、数百万平米規模でのスペース利用率4%改善といった事例があります。

オープン標準戦略の実装により、NOIを最大で1平方フィートあたり6ドル押し上げたという実績は注目すべき所があり、これは「スマートビルのROI」ではなく、「不動産経営のROI」に直結する変革であることを意味しています。

７．スマートシティへの拡張：建物→街区→都市→グリッド

熊谷：RECの真価は、建物単体の最適化に留まらない点にあります。設計思想そのものが、最初から「単一ビルからスマートシティまでシームレスに接続する」ことを前提としています。

従来、建物は、各システムがベンダーごとに個別最適化された「箱」に対し、RECの導入により建物間の相互運用が可能となると、建物は「電力の消費者」から、「都市エネルギーインフラの一翼を担う存在」へシフトすると考えられます。

樋口：ここで重要になるのが、欧州のスマートシティ標準である「FIWARE^*3」やAPI標準の「NGSI-LD^*4」との連携です。RECとFIWAREはデータモデルの整合に向けた協働が進んでおり、建物データとスマートシティ基盤をつなぐ共通言語としての役割が期待されています。事例としてバルセロナやヘルシンキではFIWAREを活用した建物・交通・環境センサーの統合管理がすでに実現しており、RECとFIWAREの連携も動き出した今、建物が都市OSの一部として機能する世界は構想から実装へと確実に動き出しています。

都市OSとつながることで、何が可能になるかというと、例えば災害時、建物の稼働状態や避難状況がリアルタイムに都市ダッシュボードへ統合され、救援・復旧が劇的に効率化されます。あるいは、都市交通システムや人流データと建物内のエレベーターの運用を連携させることで、建物内への入館をシームレスにつなぎ体験価値向上に資するといった街全体の「人とモノの流れ」を最適化することも実現出来ますね。

熊谷：最近の日本市場では、データセンターの急増により電力供給の面でも課題が深刻ですが、建物データの標準化が進み、パワーグリッドと建物が連携する世界観が実現できれば、都市全体でのデマンドレスポンスや再エネ活用の加速に貢献出来ると考えます。

菊田：私たちはMSI（Master System Integrator）として、この「横のつなぎ」をデザインすることに注力し、単発のプロジェクト支援で終わるのではなく、日本の不動産・建築の現場にこの共通言語を根付かせ、最終的に「都市全体の最適化」へとつなげていきたいですし、それが、業界構造そのものを変えるための私たちのビジョンです。

^*3：FIWARE： 欧州発のスマートシティ向けオープンソースプラットフォーム。都市インフラ・交通・エネルギー・環境など多様なIoTデータを統合管理する「都市OS」の役割を果たす。
^*4：NGSI-LD： ETSI（欧州電気通信標準化機構）が標準化したコンテキスト情報管理のAPI標準。FIWAREをはじめ欧州の多数の都市・行政機関で採用されており、センサーデータやデバイス状態をリンクトデータ（Linked Data）形式で記述・共有できる。

８．RGPが業界を強力にリードしていく：日本で「実装」を前に進める

井上：標準は、現場で採用されて初めて意味を持つと考えています。私たちRGPは、戦略コンサルタント、一級建築士、ITアーキテクト（BIM、AI、クラウド等）、プロジェクトマネージャー等、多様な専門性をワンチームに集結させた、日本唯一のスマートビルMSI（Master System Integrator）専門チームになります。

私たちの役割は、デベロッパー、ゼネコン、ベンダーといった従来の縦割り構造を横串で結び、構想から実装、運用までを一気通貫でリードすることが出来ます。清掃ロボット一つ導入するにも、エレベーターやセキュリティ、ネットワークとの連携が必要な現代において、この「横のつなぎ」をデザインできる力こそが求められています。

私たちは「海外の正解」を輸入するのではなく、日本の不動産・建築の商慣習を見据えつつ、共通言語を「使える形」で根付かせ、業界全体の再構築を目指していきたいと考えています。

不動産データの民主化は、単なる便利なダッシュボードの話ではなく、構造そのものを変える挑戦です。この「本気の実装」を、志を共にするパートナーの皆さまと共に成し遂げたい。それが、日本の不動産価値を世界水準へ引き上げる唯一の道だと確信しています。

９．終わりに：私たちが目指す未来

菊田：私たちが目指しているのは、建物が街や都市、そしてエネルギーグリッドとシームレスにつながる未来です。データが自由に流通し、AIが建物を自律的な運用に貢献する、そんな風景の当たり前を日本で実現したいと考えています。

その未来において最も重要なのは、「不動産オーナーが自らの意思でテクノロジーを選び、組み合わせられること」です。特定のベンダーに縛られる（ロックインされる）のではなく、オーナーがデータの主導権を握ることで、初めて真の意味での「不動産データの民主化」が達成されます。

繰り返しになりますが、これは「便利なダッシュボードを作る」というレベルの話ではありません。「構造を変える」という挑戦です。データがつながり、AIが実行を担い、その成果（ROI）が事業利益として還元され、最終的に都市全体の価値へとつながっていく。この循環こそが、私たちが描く「不動産OS」の完成形です。

テクノロジーの観点から言えば、これからは早い者勝ちではなく、「本気で実装した者勝ち」のフェーズに入ります。RECという共通言語を武器に、誰よりも早く、深く、現場での社会実装を積み重ねていく。その先にしか、世界水準のスマートシティは見えてきません。

私たちRGPのMSIチームは、戦略から実装、運用までを一気通貫で支援できる体制を整えています。ビジネス・建築・テクノロジーを横断し、バラバラだったプレイヤーを横串で結び直すことで、現場の「カオス」を「価値」に変えていく準備はできています。

もし皆さんが「本気で業界の構造を変えたい」と考えている、あるいは「RECを前提に次の標準を共創したい」と思っていれば、ぜひ一度話をしましょう。この変革の道のりは決して平坦ではありませんが、志を共にするパートナーと共に、日本の不動産の未来を切り拓いていけることを楽しみにしています。

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担当：株式会社Re-grit Partners Smart Buildings team
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